当大多数房企还在为去化发愁时，越秀地产却在北京昌平南邵、上海静安、广州琶洲等多个核心板块同时上演"开盘即罄"的戏码。克而瑞数据显示，2023上半年其北上广三地6个项目杀入区域销售TOP10，珠江天樾单盘销售额突破58亿。更令人惊讶的是，在行业普遍资金链紧绷的背景下，这家广州国企手握446.4亿现金，获穆迪上调至BBB评级。逆势热销与充沛现金流并存的越秀模式，正在改写房地产行业的生存法则。
北上广热销"霸榜"：越秀地产的逆势突围
翻开克而瑞《2023上半年房企销售排行榜》，越秀地产的表现堪称现象级。广州和樾府以42.6亿元成交额稳居荔湾区销冠，北京越秀天玥华府首开去化率达92%，上海静安越秀仁恒·天樾园和单月揽金超15亿。这种多点开花的热销场景，与同期全国商品房销售额同比下降5.3%的市场环境形成鲜明反差。
深入分析热销项目，可以发现三个关键共性。在广州星汇城，配建的华师附小开学消息直接推动房价上涨8%；北京昌平项目通过控制125-143㎡主力户型占比，精准匹配当地改善需求；上海静安项目则凭借地铁上盖+万象天地商业的组合拳，吸引大量跨境企业高管置业。这种"区位+产品+配套"的三维打法，构成了越秀逆周期增长的核心引擎。
446亿现金储备的战略深意
穆迪7月报告揭示了更值得玩味的细节：越秀现金短债比达2.1倍，远超行业平均1.2倍的水平。这意味着即使完全不依靠销售回款，其账面资金也能覆盖所有短期债务。上半年新增的184亿土储支出，仅占现金储备的41%，这种"弹药充足"的状态在当前房企中极为罕见。
现金优势直接转化为发展动能。6月发行的10亿元公司债票面利率3.45%，较同类民企低1.5个百分点。更关键的是，当融创等企业被迫出售资产时，越秀反而在广州天河、杭州拱墅等核心地段新增5宗地块。这种逆周期扩张的底气，正来自其国企背景与市场化机制形成的独特融资优势。
行业洗牌期的生存样本
对比同期出现债务违约的17家房企，越秀模式提供了另一种可能。其与广州地铁合作的TOD项目，通过"轨道+物业"模式实现楼面价降低30%；87%的销售回款率比行业均值高出12个百分点，这种运营效率使其在同等售价下多出约8%的利润空间。
中指院数据显示，越秀上半年拿地金额中一线城市占比达78%，这种聚焦高能级城市的策略与其现金储备形成闭环。有分析师预测，随着部分房企被迫退出市场，手握446亿现金的越秀很可能在下半年开启并购，进一步巩固其在核心城市的市场份额。
稳健型房企的长期主义启示
当高杠杆模式宣告失效，越秀地产证明财务健康才是穿越周期的通行证。其构建的"精准产品定位+财务自律+资源协同"三角模型，或许预示着房地产行业新常态的到来。在多数同行忙于自救时，这家广州国企已悄然完成从生存到发展的切换。下一个悬念是：当行业整合窗口打开，越秀会如何运用这笔446亿的现金筹码？
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